Дискриминация при предоставлении жилья по Разделу 8 - Discrimination in awarding Section 8 housing

Часть серия на
Жилые помещения
Vista-kfm home-alt.png

Дискриминация при предоставлении жилья по Разделу 8 описывает предполагаемые или подтвержденные случаи незаконного[требуется разъяснение ] дискриминация на рынке жилья Соединенных Штатов Америки »,Раздел 8 "являясь частью закона 1937 года, который предоставляет финансовую помощь для покрытия жилищных расходов нескольким миллионам американцев с низкими доходами.

Защитники[ВОЗ? ] утверждают, что «расовая и экономическая сегрегация» в разделе 8 жилья является «серьезной проблемой».

В 1968 году Конгресс принял Закон о справедливом жилищном обеспечении (FHA) в качестве Раздела VIII Закон о гражданских правах 1968 года бороться с расовой сегрегацией.[1] В 1974 году для дальнейшей борьбы с концентрацией бедности и расовой сегрегации в жилищном секторе правительство разработало Раздел 8 Программа жилищных ваучеров (теперь известная как Программа ваучеров на выбор жилья), которая предоставляет ваучеры для арендаторов с низким доходом для оказания помощи в оплате аренды.[2]

Однако, несмотря на получение ваучеров на оплату аренды, участники программы по-прежнему испытывают значительные трудности с получением жилья. Заметное «неодинаковое влияние» в рамках программы жилищных ваучеров по разделу 8 было отмечено Rotem (2010).[3]

В рамках программы жилищных ваучеров по разделу 8 участники могут использовать ваучер для оплаты части своей арендной платы. Однако участие в программе жилищных ваучеров по разделу 8 добровольно для домовладельцев.[4] Арендодатели, участвующие в программе, могут отказаться от договора по многим причинам. Согласно Закону о справедливом жилищном обеспечении. 42 U.S.C. § 3604, владелец, который отказывается продавать или сдавать в аренду после того, как сделал добросовестное предложение, или отказывается вести переговоры о продаже или аренде, или иным образом делает недоступным или отказывается по причинам, связанным с «расой, цветом кожи» его арендатора, религия, пол, инвалидность, семейное положение или национальность "были бы незаконным актом дискриминации.[5]

Как у соседей облагороженный, держатели жилищных ваучеров могут обнаружить, что владельцы недвижимости, которые могли забрать свои ваучеры в прошлом, больше не делают этого.[6][требуется разъяснение ]

Фон

В Соединенных Штатах Америки более двух миллионов семей участвуют в программе ваучеров на выбор жилья по разделу 8 (ваучерная программа по разделу 8), чтобы позволить себе арендовать частное жилье.[7] Программа Раздела 8 предоставляет субсидии на аренду малообеспеченным семьям, которые затем ищут участвующих в программе домовладельцев, которые сдают им недвижимость. Таким образом, Программа Раздела 8 предназначена для уменьшения препятствий на пути к доступному жилью для людей с низкими доходами. В этой программе участвует много домовладельцев по всей стране, предлагающих семьям с низкими доходами возможность выбора жилья помимо государственного.[7]

В рамках этой программы федеральное правительство предоставляет субсидии на аренду имеющим на это право семьям с низкими доходами, которые снимают жилье у участвующих домовладельцев. Местные органы государственного жилищного строительства (PHA) управляют и администрируют программу ваучеров по разделу 8 совместно с Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD).[8] PHA выдают ваучеры соответствующим семьям, которые затем самостоятельно находят подходящее арендное жилье у частных владельцев и домовладельцев, которые добровольно принимают участие в программе. Для участия в программе домовладельцы должны соответствовать основным стандартам качества жилья и должны арендовать жилье по ставкам в соответствии с рыночными принципами, установленными HUD и местным PHA.[9]

Когда участник ваучера Раздела 8 арендует у участвующего арендодателя, местное АГЖС «выплачивает разницу между взносом семьи (установленным в размере 30 процентов дохода) и общей ежемесячной арендной платой». [8] Ваучерная программа Раздела 8 не устанавливает максимальную арендную плату, но участники должны оплатить разницу между рассчитанной субсидией и фактической арендной платой.[8] Арендодатели получают субсидию непосредственно от PHA.

Примеры дискриминации

Одна из основных проблем программы жилищных ваучеров по разделу 8 заключается в том, что участники программы часто сталкиваются с проблемами при поиске квартир для аренды. В 2001 году HUD провел исследование, чтобы определить, насколько успешны держатели ваучеров в поиске и обеспечении аренды квартир.[10] В первом исследовании, проведенном в начале 1980-х годов, 50 процентов участников жилищных ваучеров по разделу 8 смогли найти жилье. Это число увеличилось до 68 процентов с 1985 по 1987 год.[10] К 1993 году этот показатель вырос до 81 процента. Однако в 2000 году этот показатель упал до 69 процентов.[10] Низкие показатели успеха можно объяснить тем, что домовладельцы отказываются принимать ваучеры либо из-за дискриминации участников программы, либо из-за бремени, которое программа возлагает на поставщиков жилья.

Проблема с программой жилищных ваучеров по разделу 8, по мнению сторонников и критиков, заключается в том, что участие в программе является добровольным. Многие участники программы не могут найти арендодателя, который примет ваучеры. Например, были случаи[уточнить ] когда домовладелец участвует в программе жилищных ваучеров по разделу 8, а затем внезапно решает отказаться от участия в программе.

По мнению исследователей, дискриминация по разделу 8 жилищных ваучеров создает препятствия для людей, ищущих доступное жилье. Доход семей, получающих ваучеры, составляет не более 50% от среднего дохода в районе, и это означает, что эти семьи сталкиваются с финансовыми препятствиями при получении необходимых товаров и услуг. Эти семьи полагаются на ваучеры, чтобы преодолеть финансовые трудности и найти доступное жилье. Ваучерная дискриминация устраняет некоторые препятствия на пути к поиску доступного жилья. Это может негативно повлиять на цель федерального правительства обеспечить подходящим домом для каждой американской семьи.[11]

Критики утверждают, что это разновидность дискриминации по источникам дохода, которая возникает, когда домовладельцы отказываются сдавать аренду отдельным лицам, поскольку их источником дохода является государственная помощь.[12] Доходы от государственной помощи могут включать пособия по социальному обеспечению, пособия по инвалидности, временную помощь нуждающимся семьям (TANF) или жилищные ваучеры по разделу 8. Некоторые домовладельцы особенно сопротивлялись приему арендаторов, использующих ваучеры, и впоследствии приняли политику отказа от ваучеров, аналогичную прошлой дискриминационной практике, такой как политика запрета детей.[12]

Критики раздела 8 жилья утверждали, что уклонение домовладельца от раздела 8 часто связано не с расизмом, а скорее с опасениями по поводу роста преступности, употребления наркотиков и других хронических проблем, которые часто связаны с жителями раздела 8. Более того, критики отмечают, что у домовладельцев могут быть веские, нейтральные по расовому признаку причины избегать арендаторов по Разделу 8, поскольку принятие арендаторов на государственную помощь может снизить стоимость собственности и сделать районы небезопасными, и, кроме того, сторонники жилья по Разделу 8 занимаются социальная инженерия без оглядки на последствия для давних жителей и владельцев недвижимости.[13]

Последствия дискриминации

Раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года, также известный как Закон о справедливом жилищном обеспечении (FHA), запрещает дискриминацию в отношении любого человека в отношении условий или привилегий продажи или аренды жилья по признаку расы.[14] Принимая FHA, Конгресс намеревался продвигать расовую интеграцию, а также недискриминацию в качестве национальных целей.[15] Однако, несмотря на принятие FHA, ученые утверждают, что повсеместная расовая дискриминация и сегрегация существуют в системе государственного жилья, особенно в Программе Раздела 8.[16] Одна из основных проблем Программы Раздела 8 заключается в том, что, поскольку участие в ней является добровольным, многие получатели не могут найти домовладельцев, которые могли бы принять ваучеры.

Считается, что дискриминация владельцев ваучеров является общей проблемой. Широко распространенная дискриминация снижает полезность ваучерной программы и подрывает предполагаемую цель законодательства, заключающуюся в прекращении жилищной сегрегации по признаку расы и дохода.[16] Кроме того, хотя отказ принять ваучеры на первый взгляд кажется расово нейтральным, многие защитники жилищного строительства утверждают, что приемлемость и законность дискриминации в соответствии с разделом 8 позволяет арендодателям использовать ее в качестве доверенности для других запрещенных законом видов дискриминации, таких как по расе, этнической принадлежности, национальному происхождению, полу, семейному положению или инвалидности.[16] Например, исследования показывают, что дискриминация владельцев ваучера Раздела 8 возрастает, если получателем является афроамериканец или латиноамериканец.[16]

Таким образом, Программа Раздела 8 не смогла полностью положить конец жилищной сегрегации. Многие получатели в конечном итоге используют свои субсидии для оплаты своего нынешнего жилья для малоимущих или переезжают в свои изолированные районы.[17] Из-за дискриминации держателей ваучеров многие получатели субсидий могут найти жилье только в районах, где они уже составляют расовое большинство.[17]

Несопоставимые претензии к ударам

Один из способов, которым дискриминируемые стороны справляются с дискриминацией, - это подача разрозненных исков о воздействии. В претензиях о несопоставимых ударах prima facie Случай дискриминации устанавливается путем демонстрации того, что оспариваемая практика ответчика фактически или предсказуемо приводит к расовой дискриминации.[12] В этом анализе основное внимание уделяется политике нейтральной внешне, которая может иметь дискриминационный эффект. Федеральные суды разрешат подавать иски в соответствии с FHA по теории разрозненного воздействия, сравнивая FHA с Разделом VII, потому что они оба разделяют цель снижения дискриминации.[12]

Однако суды расходятся во мнениях относительно того, как они выносят решения, когда дело доходит до разрешения исков о несопоставимых последствиях в соответствии с FHA за ваучерную дискриминацию. Несколько федеральных судов разрешили истцам, которым было отказано в жилье из-за их ваучеров, заявить о своих исках. Другие суды ограничили или запретили их. Таким образом, суды не едины, когда дело доходит до рассмотрения разрозненных исков о воздействии ваучерной дискриминации. Конгресс признал, что отказ в аренде семьям с детьми является нарушением FHA, и он должен распространить эту защиту на людей, которые используют ваучеры. Без дополнительной правовой защиты дискриминация с помощью ваучеров может продолжаться, и Программа жилищных ваучеров по разделу 8 может оказаться под угрозой невыполнения поставленной цели - увеличения количества вариантов и повышения качества жилья для лиц и семей с низкими доходами.[18]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ Паб. Л. № 90-284, тит. VIII, 82 Stat. 73, 81-89 (с поправками, внесенными в 42 U.S.C. §§ 3601-3631 (2006)).
  2. ^ Закон о жилищном и общинном развитии 1974 г., Pub. L. No. 93-383, 88 Stat. 633 (с поправками, внесенными в 42 U.S.C. § 5301 (2006)).
  3. ^ Ребекка Ротем, «Использование разрозненного анализа воздействия в претензиях Закона о справедливом жилищном строительстве: выход арендодателя из программы ваучеров по разделу 8», 78 Fordham L. Rev. 1971, 1972, (2010).
  4. ^ См. Graoch Assocs. № 33 против Луисвилля / округа Джефферсон, Metro Human Relations Comm'n, 508 F.3d 366, 376 (6th Cir. 2007).
  5. ^ 42 Кодекс США § 3604 - Дискриминация при продаже или аренде жилья и другие запрещенные действия
  6. ^ Мэнни Фернандес, «Несмотря на новый закон, субсидированные арендаторы находят двери закрытыми», Нью-Йорк Таймс, 20 сентября 2008 г., стр. B1.
  7. ^ а б Брюс Кац и Марджери Остин Тернер, «Переосмысление политики США в области арендного жилья: новый план действий на федеральном, государственном и местном уровнях», в Пересмотр арендного жилья: политика, программы и приоритеты 319, 319 (ред. Николаса П. Рецинаса и Эрика С. Бельски, 2008 г.).
  8. ^ а б c Эван Андерсон, «Поручительство за арендодателей: выход из программы ваучеров на выбор жилья по разделу 8 и вытекающие из этого требования о несопоставимых последствиях», 78 U. Cin. Л. Rev. 371, 375 (2009).
  9. ^ Шон Зиленбах, Выходя за рамки риторики: Ваучерная программа на выбор жилья по разделу 8 и городские районы с низким доходом, 16 J. Доступное жилье и общественные разработки. Л. 9, 10 (2007).
  10. ^ а б c Мерил Финкель и Ларри Берон, Департамент дома США. и Urban Dev., Исследование показателей успешности ваучеров в разделе 8, Количественное исследование показателей успешности в городских районах 2–2 (2001).
  11. ^ 42 U.S.C § 1437 (a) (2006).
  12. ^ а б c d Тамика Дэниел, «Реальный выбор ваучера для выбора жилья: борьба с дискриминацией по ваучерам в соответствии с Федеральным законом о жилищном строительстве», 98 Geo. L.J. 769, 776 (2010).
  13. ^ Соуэлл, Томас (2009), Жилищный бум и спад. Базовые книги, ISBN  0786747552, стр.99, 153
  14. ^ 42 U.S.C. § 3604 (b) (2006).
  15. ^ Джон Геринг, «Введение и обзор: жилье, правосудие и правительство», в Хрупкие права в городах: правительство, жилье и справедливость, 1, 9 (Джон Геринг, изд., 2007). См. Также Майкл Х. Шилл, «Применение Федерального закона о справедливом жилищном обеспечении: рассмотрение жалоб» в Хрупкие права в городах: правительство, жилье и справедливость, выше, at 143-44.
  16. ^ а б c d Ребекка Ротем, «Использование разрозненного анализа воздействия в претензиях по Закону о справедливом жилищном строительстве: выход арендодателя из программы ваучеров по разделу 8», 78 Fordham L. Rev. 1971, 1980, (2010).
  17. ^ а б Ребекка Ротем, «Использование разрозненного анализа воздействия в претензиях по Закону о справедливом жилищном строительстве: выход арендодателя из программы ваучеров по разделу 8», 78 Fordham L. Rev.1971, 1982, (2010).
  18. ^ Тамика Дэниел, «Реальный выбор ваучера для выбора жилья: борьба с дискриминацией по ваучерам в соответствии с Федеральным законом о жилищном строительстве», 98 Geo. L.J. 769, 793 (2010).